От
5 до 7% доходност от наем за собствениците на ваканционни апартаменти в
Созопол
Цените на ваканционните имоти по Южното Черноморие са се покачили средно
с 18% през изминалата година, независимо от прогнозите за слаба търговия
и твърденията, че чуждестранните купувачи са се оттеглили, сочи анализ
на Green Life Property Developments.
Тази тенденция е валидна за имотите с добра локация и концепция – това
са комплекси, разположени близо до морската ивица и с изградени прилежащи
съоръжения и екстри. Доброто планиране на помещенията и броят на допълнителните
услуги в комплекса се оказват ключови за продажбите като цяло.
През летния сезон собствениците на такъв тип имоти са реализирали доходност
от наем в рамките на 5 до 7%, което съвпада с техните очаквания и разочарование
по това направление не се забелязва.
“Към момента в Созопол се изграждат не повече от 20 ваканционни комплекса,
като само четири от тях могат да се нарекат големи, което като общ обем
е по-малко от нуждите на пазара”, коментира Николай Пехливанов, изпълнителен
директор на Green Life. “Въпреки това непродадени от месеци са десетки
апартаменти, което се дължи на тяхната неуспешна концепция, а не на липсата
на
купувачи за Българското Черноморие по принцип”, допълва той.
Разминаването между вижданията на инвеститорите и клиентите се дължи на
голямата динамика в профила на самите купувачи. Само преди година 80% от
сделките за продажба са сключвани с англоговорящи и 20% - с други. Днес
статистиката сочи обратното – едва 20% от сделките по Черноморието са реализирани
от жители на Великобритания.
Освен руснаците (предимно граждани на Москва), активни играчи вече са купувачите
от Прибалтийските републики, Румъния, Беларус и Казахстан. Новите купувачи
идват с нови критерии и изисквания, което означава, че не всички инвеститори
успяват да реагират навреме и започват да губят позиции. На това до голяма
степен се дължат и негативните твърдения за развитието на пазара.
Ако мотото на английските купувачи е „по-евтино”, то това на руснаците
е „с повече екстри”. Най-търсените от тях апартаменти са просторни, с широки
всекидневни и отделни спални. Те изискват максимален брой допълнителни
съоръжения и държат на близостта на морето. Тъй като имат сравнително висок
статус в собствените си страни, новите групи купувачи са изключително взискателни
към имота, който получават, още повече след като обикновено не се пазарят
за неговата цена. Тяхното поведение изглежда като верижна реакция и е трудно
да се правят прогнози колко тази активност ще продължи във времето.
След този сезон вече може да се определи и профилът на наемателите на ваканционни
комплекси – освен представителите на западните държави, за които продуктът
е отдавна познат, все по-често апартаменти се наемат от българи, чехи и
поляци.
Цените в по-голяма част от случаите са значително по-високи от тези в хотелите
от същата категория, но предимство са обширните самостоятелни помещение.
По-слабо активни през изминалите месеци са били продажбите в зимните курорти.
„Очаквам търговията да стартира активно отново през октомври на цени с
10% по-високи от тези през изминалия сезон”, каза Николай Пехливанов. Според
неговите наблюдения над 50% от сделките в ски комплексите се сключват по
интернет без оглед на място. Над 40% се купуват с изцяло инвестиционна
цел, а останалите със смесено предназначение. Доходността и там независимо
от факта, че изминалата зима беше топла, се очаква да се движи около 7%.
Най-големите проблеми, с които се сблъскват инвеститорите на ваканционни
комплекси са същите, които влияят негативно и на туризма в България. Липса
на инфраструктура и добро обслужване, което се дължи на дефицита на квалифициран
персонал. Това прави страната евтина дестинация и определя нейния статут
на картата на туристически услуги.
Очакванията на експертите са проблемите да се решат с времето и с появата
на поне един наистина голям инвеститор във всеки район, който да реализира
ключови проекти и да има интерес да популяризира дестинацията и да се погрижи
за поддържането на района като цяло. В същото време се очаква драстично
да намалява броят на случайните, малки инвеститори, които нямат възможност
да изграждат прилежащи съоръжения и инфраструктура, не могат да планират
правилно, и не са в състояние да направят успешен маркетинг.
На фона на значително ниските цени и даденостите на българската природа,
тези проблеми са решими и не плашат купувачите. Единствената причина за
оттеглянето на част от тях през последните месеци се крие в увеличаването
на лихвените нива по ипотечните кредити в международен мащаб, както и на
цялостната конюнктура на световния пазар в момента. / инт
