 |
|
|
|
|
|
Измамници използват различни механизми за кражби на имот Осем са най-разпространените способи за измами при сделки с недвижими имоти, съобщи зам.-председателят на нотариалната камара Светлин Микушински.
Заедно с адвоката по наказателни дела Даниела Доковска той бе лектор на семинар за имотните измами, организиран от Национално сдружение недвижими имоти (НСНИ). Двата най-често използвани способа са тези с представянето на чужди лични карти и фалшиви пълномощни.
Една от практиките при пълномощните е те да се дописват, като се оставят бели полета в текста. Така, ако той гласи, че упълномощеното лице има право "да отдава под наем" имота зад тази формулировка може да се добави "и да продава". По сходен начин се оставят пространства за дописване и между текста на документа и подписите. Практиката обаче е те да се зачеркват от нотариусите, за да няма злоупотреби, уточни Светлин Микушински.
За да се пресекат тези случаи, от 2-3 години се е наложила практиката нотариусите да държат пълномощните за разпоредителни сделки в отделни томове, където лесно могат да направят проверка. Самите те често си звънят, за да проверяват верността на представените от клиенти пълномощни, допълни зам.-председателят на нотариалната камара.
Използването на фалшиви или чужди лични карти попада в следващата група имотни измами. Проблемът е, че нотариусите нямат достъп до информационните масиви на МВР и е трудно да хванат подправените документи. Затова повечето банки, нотариуси и граничните власти вече са снабдени с т.нар. оптични декодери - специални стъкла, през които върху снимката на истинска лична карта може да се видят нейния номер и името на собственика й, обясни нотариус Микушински.
По-сложен е проблемът с ползването на чужди документи. Такива най-често се представят от циганите, тъй като те по-трудно се отличават един от друг. Помнят се обаче и куриозни случаи, като този с жена, която упълномощила мъжа си да продаде апартамента им в София. Нотариусът не се усъмнил, тъй като тя отговаряла на описанието и снимката на личната карта. Впоследствие обаче мъжът признал, че е затънал в дългове и, за да ги покрие, взел личната карта на жена си и наел "актриса", която да се представи за нея. "Актрисата" се оказала стара познайница на полицията - Марияна Червената, която специално се подготвила и дори си купила перука за спектакъла.
Продажбите със стари нотариални актове също са разпространена практика. Проблемът тук е, че при такава сделка се издава нов нотариален акт, а продавачът не е длъжен да предаде на купувача стария. Така, ако не се направят нужните проверки, един и същ имот може да бъде купен от различни хора, като се представи стария документ за собственост. В този случай обаче сделката не поражда права за купувача, тъй като имотът вече е вписан на друг собственик.
Подправянето на подправени документи за собственост е четвъртият вид имотна измама. Могат да се подправят и само елементи от тях, като например площта на имота с малко туш от 130 може да стане на 180 кв. м. Тези измами се прилагат и при сделки с реституирани земи. При връщането им се издава решение на поземлената комисия, което заедно със скицата на имота има стойност на документ за собственост. Комисията обаче има право в срок от две години да променя решението си. Така първоначално върнати 3 дка след време могат да се окажат 2, без това да е отразено в документа за собственост. Затова е препоръчително преди подобна сделка да се направи проверка, обясни Светлин Микушинов.
Създаването на неверни по съдържание удостоверения за наследници също е практика при имотните измами. Една от причините е, че подобен документ може да се издаде и само по декларация на един от наследниците, в която може да бъдат изтървани някои от тях. Това може да се прави и нарочно, за да се увеличат дяловете на останалите, поясни нотариусът. Според него трябва да се въведе практика, като в Израел и Турция, където подобни документи се издават от специален съд или нотариус след проучване на родословното дърво.
Саморъчните завещания са другата рискова област. Тук проблемът е, че при обявяването и вписването им не се изисква проверка за автентичността на документа, както и присъствието на преките наследници. От това могат да се възползват по-далечни роднини, решили да се облажат с чужд имот. Според нотариус Микушинов у нас е редно да се въведе практиката в повечето европейски страни, където завещание се отваря само в присъствие на преките наследници и има срок за възражения по него.
Друга практика е представянето на удостоверения за семейно положение с невярна дата. Така може да се "докаже", че имотът е придобит преди брак или след развод и другия съпруг да бъде лишен от съсобственост. Проблем е и липсата на изискване подписите под решенията на общите събрания на регистрираните като ООД фирми да са нотариално заверени. Това става причина за разпродажба на имоти без съгласие на всички притежатели на дялове.
Последният тип измами са свързани с придобиването на имоти по давност. За тази цел са необходими свидетелски показания, че собственикът е владял добросъвестно имота в продължение на определен брой години. Те обаче могат да бъдат манипулирани, като се въздейства върху свидетелите.
Като цяло причините за имотните измами са две: ниската правна култура на голяма част от българите и липсата на електронен достъп на нотариусите до информационни масиви, като ЕСГРАОН и този на МВР, посочи Светлин Микушински.
Според него през последните години има спад в измамите с недвижими имоти, като те са под 1% от сделките на пазара. Тези случаи обаче имат сериозен обществен отзвук, тъй като става въпрос за големи суми пари, а българинът е силно привързан към имота си, посочи нотариусът.При разваляне на договор се връща само записаното в нотариалния акт
Вписването на занижени цени на сделки с имоти в нотариалните актове, за да се платят по-ниски данъци и такси, крие сериозен риск при разваляне на сделката. В подобен случай купувачът не може да докаже реално платената сума за имота и получава само записаната в документа за собственост, която в повечето случаи е в пъти по-ниска, предупреди адв. Даниела Доковска. Тя добави, че в този случай страните по сделката носят и наказателна отговорност за документ с невярно съдържание, като дължат и допълнителни данъци и такси.
За да се избегне ощетяване на купувачите в договорите за покупко-продажба често се вмъква специална клауза. Тя гласи, че при разваляне на сделката продавачът дължи неустойка, за чиито размер е посочена реалната цена на имота. Според нотариус Микушинов обаче тази клауза може да не бъде уважена от съда поради прекомерност по смисъла на Закона за задълженията и договорите. Т.е. няма практика да се уважават претенции за неустойки, които надвишават в пъти цената на имота, записана в нотариалния акт.Наказателно дело не възстановява собствеността
Образуването на наказателно дело срещу измамници при сделки с имоти не възстановява правата на пострадалите собственици, предупреди адв. Даниела Доковска. Тя посочи случай със серия имотни измами преди няколко години, при който са ползвани фалшиви нотариални актове. Ставаше въпрос за престъпни групи, срещу които бяха образувани серия наказателни дела. От прокуратурата обещаха на ощетените да им възстановят собствеността. Това обаче не може да стане с наказателно производство, тъй като то не обезсилва издадения нотариален акт, обясни тя.
За целта трябва да се заведе иск в граждански съд, който да обяви сделката и нотариалния акт за недействителни. Само тогава се счита, че правата на собствениците са възстановени, поясни адв. Доковска.
Икономически портал Стара Загора
25.09.2006 г.