 |
|
|
|
|
|
Управлението на общите части - успешен бизнес при инвестиции в имоти От 20 до 22 май в София се състоя търговско изложение за недвижими имоти "Имоти експо". В рамките му се проведе конференция "Развитие и предизвикателства на пазара на имоти в България".
Сред дискутираните теми беше и тази за етажната собственост. Като проблем беше посочена липсата на специален закон, тъй като действащият подзаконов нормативен акт е остарял и е недостатъчен за преодоляване на сегашните конфликти и неуредици. Освен това той не регламентира случаите на етажна собственост в офис сгради, хотели, ваканционни селища.
Статията на адвокат Бойко Войнов* развива тезата как управлението на общите части може да бъде успешен бизнес.
Правилата за етажната собственост се прилагат не само в жилищните сгради, но и в хотелските комплекси, ваканционните селища, офис сградите, дори в промишлените зони.
Когато говорим за правила при управлението на етажна собственост, първата ни асоциация е за общите части на стар жилищен блок - неугледни стълбища, вход и околно пространство, по "традиция" - в мръсотия, и вечни разправии между съседи. Нека надникнем обаче в една новопостроена (например) офис сграда или в хотелски ваканционен комплекс - също етажна собственост. Дали след време и там ще възникнат подобни конфликти? Как да се получи така, че общите части и инсталации, дворовете, междублоковото пространство и инфраструктура да бъдат удобни, естетични, чисти, а обитателите - мотивирани да плащат за поддръжката им и да съблюдават нормални правила на поведение. Как икономично да се изразходват парите за поддръжка и ремонт, да се пести времето на собствениците (обитателите) на жилища, офиси или хотелски апартаменти, как те да бъдат освободени от излишни ангажименти. Как съобитателите на общите части да бъдат принудени да се съобразяват един с друг, да имат поведение в съзвучие с "добрите нрави", да ползват имота по предназначението му, без да си вредят един друг.
Общите части са неделим елемент от сградата. Отделни обекти от сграда или в близост до нея могат да бъдат предназначени за общо ползване.
Има отговор - ще говорим за управление на общите части на сграда в етажна собственост. В Закона за собствеността (ЗС) отдавна са установени правила и те са именно за управлението на общите части. ЗС се прилага във всички случаи на етажна собственост - когато етажи или части от етажи от сграда, които могат да се ползват самостоятелно, са собственост на отделни лица. Общо на всички принадлежат земята, върху която сградата е построена, стените, коридорите, вход, общи стълби, основите, покрив и пр. елементи, които по естеството си служат за общо ползване. Отделните обекти в сградата или около нея (напр. покрит паркинг, фитнес зала, басейн и т.п.) също могат да станат общи - това са т.нар. общи части по предназначение. Дяловете на отделните собственици в общите части са съразмерни на съотношението между стойностите на съответните самостоятелни обекти. Допустимо е някои общи части, които служат на част от отделно притежаваните етажи или части от етажи (отделен вход, корпус) да се считат общи само за тях. Практиката познава и т.нар. хоризонтална етажна собственост - когато в съсобствен поземлен имот се изграждат самостоятелни сгради, индивидуална собственост на собствениците на земята.
Всеки собственик съразмерно с дела си в общите части е длъжен да участва в разноските за поддържането или за възстановяването им. Собствениците съвместно ползват общите части или поделят приходите (ползите), които те могат да им донесат. ЗС изисква там, където е създадена етажна собственост, да бъдат приети правила - не само за участие в общите разноски, но и правила за вътрешен ред и поведение. Законът предвижда ред за събиране на разноските и дори и санкции срещу нарушителите.
Инвеститорът предпочита да поеме обслужването на общите части и на обекти от сградата или терена, предназначени за общо ползване. Той поставя условие бъдещите собственици да му възложат обслужването
В резултат на интензивното строителство у нас в множеството от сградите се установи етажна собственост. Инвеститори придобиват земя, строят и продават хотелски апартаменти, самостоятелни къщи (жилища, вили) в общ двор (обособен затворен терен), офиси и етажи от административни сгради, и т.п. В промишлените зони освен изграждането на самостоятелни обекти се планират обекти с общо предназначение (паркинги, огради, общи инсталации и пр.).
На пръв поглед правата на множеството собственици на отделните обекти, в това число правата на собственика на инфраструктурата, са уредени. Нали правото на собственост не търпи ограничения, а частната собственост е обявена за неприкосновена. Съвместното упражняването на права обаче предполага зачитане на равностойните права на собственост върху другите (съседни) обекти в една обща сграда или сгради върху общ терен. В тази връзка, за да не се завърне споменът за мръсните общи части в жилищния блок (с разваления асансьор и занемарен вход), трябва да се мисли по сериозния въпрос кой и как ще управлява общите части на сгради или други строежи - обекти на големите инвестиции. Как да защитим инвестициите в курортите - хотели и вилни селища, луксозните сгради, лъскавите офис центрове, ергономичните промишлени зони. Има ли и как могат да се установят правила за съвместно ползване на общи части в инвестиционните проекти.
Обществото очаква инвестициите да доведат до благоденствие, нови работни места, икономически растеж, което значи, че то ще трябва да е готово да приеме и изпълнява (най-после) правила - в защита на инвеститорите.
Инвеститорите, загрижени за поддръжката на общите части, могат да поставят условие - заедно с продажба на обектите да бъде подписан и договор за обслужването им. Инвеститорът поема обслужването, защото (естествено) ще му донесе доход. Предлага такса за обслужване, дори допълнителни услуги. В договорите за обслужване се предвиждат и неустойки, а понякога в него се включват и най-общи правила на поведение, които собственикът на самостоятелен обект се задължава да спазва. Инвеститорът - той предпочита да си запази собствеността върху терена, изгражда и обекти за общо ползване (напр. паркинг, кафе-ресторант, зала за бизнес срещи, спортна площадка, басейн), от които също ще печели. В договора за обслужване се предвиждат преференциални условия за ползването на отделните обекти от собствениците или за техни гости.
Подобно комплексно договаряне създава временна сигурност за инвеститора. Ако той обаче следва само своя частен интерес - приходите от обслужване, вместо най-напред да договори правила за общото ползване (като цяло) на сградата или комплекса, може да се очаква хаос в близко бъдеще. Договорът за обслужване не създава трайна обвързаност между страните. Ако (например) собственик на обект го продаде на трето лице, то може да откаже да го изпълнява, защото не е страна по него. Подобно поведение може да провокира неизпълнението на договора и от други собственици. Липсата на ред, който трудно ще се въведе впоследствие, когато повечето от апартаментите преминат в собственост на отделни лица, включително чужденци, не е в интерес на инвеститора. Всъщност и инвеститорът, и всеки един собственик се нуждаят от ред и правила за поведение.
Инвеститорът - управител на етажната собственост. Управлението на общите части в сгради (дори жилищните) може да е успешен бизнес
Разпоредбите на ЗС повеляват, че в сгради - етажна собственост, общото събрание на собствениците трябва да приеме правила за вътрешен ред. Ако това не стане - прилага се примерният правилник за вътрешен ред, одобрен от Министерския съвет. За съжаление, все още не са разработени унифицирани правила за вътрешен ред, например за хотелски сгради, за ваканционни селища, за офис - сгради, и пр. Ето защо, би било полезно, който инвестира изграждането на подобни сгради, да възложи разработването на такива правила. Нормите на поведение трябва да се съобразят с предназначението на имота. Собствениците и обитателите ще бъдат задължени към взаимно зачитане на правата на собственост. Правилата трябва да са балансирани - в защита интересите както на инвеститора, така и на собствениците на отделните обекти, ползвателите, гости, клиенти на собствениците.
Законът задължава собствениците, сбрани в общо събрание, да изберат и управителен орган на етажната собственост - управител или управителен съвет. Органът управлява общите части и е отговорен пред собствениците и обществото за съблюдаване на реда. Избира се и надзорен орган (надзорен съвет, контролна комисия).
Изграждането на работещи структури в обектите, в които днес се влагат толкова големи инвестиции, ще им даде допълнителна защита. Правилата за ред и поведение са нужни не само в съпритежателските жилищни домове - такива правила трябва да има в хотели, офис сгради и въобще навсякъде, където интересите на много хора взаимно се преплитат.
Всеки инвеститор, който държи на своя бизнес, трябва да създаде правила на поведение, пригодени към инвестиционния проект, и да настоява те да се приемат и изпълняват. Как обаче това да се постигне? В зависимост от конкретния инвестиционен проект инвеститорите - още при предлагане за продажба на съответния обект - поставят условие бъдещият собственик да "приеме решение" на общото събрание на собствениците. С решението се "избира" управител (инвеститорът, или посочено от него лице) и се приема Правилник за вътрешния ред. Тези решения - взети поотделно от бъдещите собственици, са със силата на договор, защото решенията на един колективен орган по същината си са сключени от всички, многостранен договор. Макар и сключен предварително (подписан още преди прехвърляне на собствеността), договорът, с който се назначава управител, е обвързващ за страните. Същото е и по отношение на Правилника за вътрешен ред. С оглед бъдещата сигурност всеки собственик в деня, в който му бъде прехвърлена собствеността върху имота с нотариален акт, ще трябва да бъде поканен да потвърди предварителното "гласуване".
Според закона общите събрания на собствениците се провеждат публично и взимат решения след обсъждания. В случая "приемането" на Правилника за вътрешен ред още преди възникването на етажната собственост всъщност няма да стане с решение на общото събрание, а чрез подписването на или по-късно чрез присъединяването към многостранен договор, какъвто по закон няма пречка да бъде сключен. По такъв начин инвеститорът ще постигне желаното установяване на правила за вътрешен ред, защото ползата от тях е за всички, а всеки разумен притежател на отделен обект също съзнава нуждата от обслужване на общите части и от правила за ред, за да упражнява спокойно правото си на собственост. Инвеститорът трябва да очаква, че правилата ще бъдат приети, а впоследствие - потвърдени. Трябва да се очаква, че и отделните собственици биха зачели правото на инвеститора той да държи бизнеса по обслужването, още повече когато той държи (запази за себе си) обекти от инфраструктурата и най-вече - ако ги управлява разумно.
Защо да не бъде избран и надзорен орган - представител на собствениците на обектите? Това само по себе си предполага, че всяка една от страните (инвеститорът - управител и собствениците) има намерение да развива нормално бъдещите си бизнес отношения. Нали и всеки собственик, който е купил имот, също има бизнес - интерес, например когато ще очаква доходи от наемането му. Впрочем всяка несигурност във взаимоотношенията (която понякога се дължи и на непълнота в нормативните актове) може да бъде преодоляна - например със сключване на взаимноизгоден договор между бизнес партньорите. Нашият закон постановява, че сключен между страните договор е със силата на закон за тях. Затова, който ще обслужва бъдещите сгради в етажна собственост, трябва да предпочете втората форма на управление, т.е. да приеме длъжността управител на общите части заедно с Правилник за вътрешния ред и поведение, дори да приеме избора на надзорен орган - представител на общото събрание на собствениците. Така взаимоотношенията ще се реализират ефективно, ще са в съзвучие със закона и в интерес на всички.* адвокат в Адвокатско дружество "Борислав Боянов и Ко"
Съдържанието на статията не е правно становище или правен съвет Авторът и "Борислав Боянов & Ко." няма да носят отговорност за предприемането на специфични действия, основаващи се на нея. За предприемането на конкретни действия следва да се потърси конкретен правен съвет.
03.06.2005 г.