 |
|
|
|
|
|
Недвижимите имоти успокоиха цените си. Поскъпването продължава, но печалбите за инвеститорите падат За недвижимите имоти първата година от членството на 8-те източноевропейски страни в Европейския съюз беше време за почивка. Прогнозите, че пазарът е пренаситен с високи очаквания преди присъединяването, се оправдаха с някои малки изключения - Литва, Латвия и отчасти Полша. Най-ясният индикатор за охлаждането са печалбите на инвеститорите, които за последната година започнаха да се свиват поради по-бързото нарастване на цените в сравнение с наемите, които могат да бъдат получени от тях. Изпаряването на първоначалните високи очаквания заедно с прогнозите за по-нисък ръст на брутния вътрешен продукт в новите членки на ЕС дори доведоха до спад на нивата на наемите и цените на имотите. Австрийската банка Kreditanstalt препоръчва на спекулантите да пренасочат вниманието си към Румъния и България, които според финансовата институция могат да повторят истерията в страните от Източна Европа една година преди присъединяването им към ЕС. Въпреки това според CEPI (Европейския съвет на заетите в областта на недвижимите имоти) възвращаемостта от инвестициите в Централна и Източна Европа продължава да е висока - между 10 и 15 процента, значително повече, отколкото в старите страни членки.
Като цяло трите пазара на недвижими имоти в Източна Европа вървят в три различни посоки. Жилищата запазват цените си, а имотите извън столиците на 8-те страни дори губят част от стойността. Офис сградите продължават да бъдат търсени, а индустриалната собственост отбелязва най-съществения растеж - в Полша дори може да се говори за бум.
Най-болезнено за гражданите в новите страни членки беше сериозният ръст в цените на жилищните имоти през 2003 г. Обобщените оценки за скока варират между 15 и 30 процента само за една година - по-малък растеж в прибалтийските републики, рекорден в Чехия. Една година по-късно ЧТК (Чешката телеграфна агенция) отбелязва, че страховете от бум не са се оправдали, а прогнозите за масов наплив на чуждестранни купувачи са били силно преувеличени. Междувременно цените в Прага и околностите са спаднали с около 10 процента (в т.нар. паньеловки), макар че най-качествените жилищни имоти в централната част на чешката столица вече са изравнили нивата с някои западноевропейски столици - апартамент от 45 кв.м до Карловия мост се предлага за 360 хил. евро. За други оферти можете да се види www.praguerealestate.cz. Като цяло обаче Чехия вече е достигнала средноевропейските нива и по-нататъшното повишение на стойността на жилищата ще става доста по-бавно.
Пак според ЧТК ситуацията в съседна Словакия е идентична, като най-сериозен спад има в цените на имотите в покрайнините на Братислава. CEPI обяснява задържането цената на жилищата и наемите с активната социална политика в двете страни.
В Унгария цените също се успокоиха през 2004 г. Според RICS (Кралския институт на дипломираните строителни контрольори) тази тенденция се дължи на относително неразвития пазар на жилищни имоти (в сравнение с Великобритания), както и на влиянието на честите промени в правителствената политика в тази област. През 2000 г. бяха въведени държавни субсидии по лихвите на ипотечните кредити (идея, която се предлагаше за кратко и у нас), стъпка, която взриви цените, но след отмяната и през 2004 г. цените на не толкова атрактивните имоти загубиха част от стойността си. Апартаментите ново строителство в луксозно изпълнение до гара Келети в 6-и район на Будапеща (централната част) започват от 80 хил. евро за 40 кв.м. В престижния 13-и район (аналог на южните квартали на София) 72 кв.м се предлагат за 84 хил. евро. За луксозни оферти има в www.casaro-hungary.com. Специфично за Унгария е, че земите около магистралата между Будапеща и езерото Балатон са се превърнали в обширен вилен район (значително по-добре организиран и поддържан от българските черноморски аналози) със сериозни чуждестранни
инвестиции.
Балтийските републики са специален случай, тъй като те почти не се повлияха от бума през 2003 г. Сега Латвия и Литва очевидно компенсират изоставането си. Естония обаче не следва това движение може би защото цените на жилищата в Талин и околностите му отдавна са достигнали средноевропейското ниво. Данните на естонската агенция Ober-Haus обаче сочат, че през последната година другите две балтийски страни са задминали северната си съседка. Въпреки това къща във втория по големина естонски град Тарту струва колкото тристаен панелен апартамент в кв. „Мусагеница“ в София.
След 25-процентния скок през 2003 г. цените във Варшава също се успокоиха във втората половина на 2004 г. Очакванията обаче са за сериозен растеж в следващите няколко години, тъй като полската столица има потенциала да се превърне в центъра на Източна Европа - голяма част от световните компании избират между Прага и Варшава за това къде да установят международните си централи. В последно време освен това Варшава е и предпочитано място за инвестиции в недвижими имоти - спекулантите, които в момента се изтеглят от Прага и Будапеща, приеха, че и градът на Висла има чар. В момента апартаментите ново строителство могат да бъдат намерени за около 1000 евро кв.м в широкия център или луксозните предградия. В престижния район „Виланов“ или в централната част на града обаче студио от 50 кв.м може да достигне до 90 хил. евро. В провинцията цените са близо двойно по-ниски, например в Лодз квадратния метър е около 680 евро (http://www.tabelaofert.pl). Една от основните причини за поскъпването на жилищата през 2004 г. беше въвеждането на ДДС от 22% върху строителните материали, едно от изискванията на ЕС в областта на данъчната политика към новите страни членки.
Наемите на жилищата растат обаче много по-бавно, отколкото цените на имотите. В Будапеща студентите могат да намерят хубав апартамент в централната част на града между 200 и 240 евро, а по-луксозните изпълнения са средно около 400 евро. Във Варшава цените са по-поносими, Прага обаче е рекордьор - месечният наем за апартамент от 176 кв.м в „Мала страна“ (идеален център) е 4310 евро. В чешката столица обаче голяма част от наемите са регулирани от държавата и са поносими за средния чех.
Според RICS жилищният бум ще продължи, тъй като източноевропейците ще се нуждаят и от по-големи жилища - в ЕС-15 средният европейски гражданин разполага с 84 кв.м жилищна площ, докато в новите страни членки тя е само 58 кв.м.
През изминалата година като цяло пазарът на офис площи се стабилизира, в някои страни наемите дори отбелязаха лек спад, но за сметка на това свободните площи намаляват. Често данните на агенциите за недвижими имоти за движението на пазара си противоречат, но едно е сигурно - наемателите вече искат далеч по-качествени предложения за парите си. В Прага се забелязва тенденция за пренасочване от по-централни части на града към покрайнините, където новите сгради са по-функционални и удобни.
Според данните на Colliers International разходите за наемане на качествени офиси в Будапеща, Варшава и Прага са останали стабилни през годината въпреки нарастващото търсене. Бумът в търсенето е бил в полската и унгарската столица, където незаетите площи падат от 17 на 12 и от 23 на 15 процента съответно. В Прага обаче се наблюдава обратната тенденция, която според Colliers International се дължи на цялостния спад на наемния пазар през 2003 г. Cushman & Wakefield Healey & Bake (тази седмица агенцията стъпи и в България) допълват, че в момента пазарът се е върнал на нивата си от 2001 г., като това всъщност е общоевропейска тенденция, валидна не само за източната част на континента.
Очакванията са за продължаващ спад в Чехия, стабилизация в Полша и продължаваща активност в Будапеща. Colliers International отбелязват, че в столиците на останалите източноевропейски държави (включително София) все още липсват достатъчно качествени сгради. Прогнозата е за нарастване на инвестициите в офис сгради в новоприетите страни - членки на ЕС, като причина за това е високата възвращаемост на вложените средства (средно около 11 на сто за региона), сравнено с тази, която може да се постигне в страните от Западна Европа (средно около 7%).
Революцията на пазара обаче е в областта на индустриалните площи. Анализите на Cushman & Wakefield Healey & Bake сочат, че в Полша движението е стабилно нагоре, а за последната година цените са скочили с около 30%. Подобна е ситуацията и в Словакия, която постепенно се превръща в автомобилната Мека на Европа.
Като цяло присъединяването към ЕС повлия отрезвяващо върху цените на имотите в Източна Европа. В 8-те нови членки на ЕС обаче все още липсват достатъчно логистични центрове, модерни складове, а търговските площи дори във Варшава или Прага са още далеч от тези в Западна Европа. Всичко това, както и относително по-слабото строителство на жилища в сравнение със старите страни членки, ще движи пазара на недвижима собственост стабилно нагоре.
Революция на пазара за имоти в Румъния. Колкото и странно да изглежда, панелки в доста лошо състояние в покрайнините на Букурещ вече гонят 1000 евро на квадратен метър. Ако един подобен апартамент през 2000 г. е струвал около 9500 евро, тази година той може да бъде продаден за 55 хил. евро. В същото време цените на земята в околностите на румънската столица варират между 12-20 евро/кв.м. Обясненията за ръста на цените са подобни на тези в България - икономически растеж, закупуване на имоти от чужденци и румънски емигранти и охотно отпускане на кредити от банките. Специфичен стимул за покачването на цените на недвижимата собственост в Румъния са очакваните ефекти от деноминацията на румънската лея (т.е. премахването на нулите). Прогнозите са за продължаващ растеж с 5% до 15%, който може да бъде последван от 50-процентен срив.21.05.2005 г.