 |
|
|
|
|
|
Жилищните и ипотечни кредити крият рискове за получателите Ипотечни кредити са за покупко-продажба и за ремонт. Лихвеният процент е 6,67 за сделка на продажба и срок от 25 години, а за ремонт той е 10 годишен.
Напливът за жилищни кредити в Плевен, както и в цялата страна, бе продиктуван от традиционното желание на българина да се сдобие със собствен дом. Дори през последните години на приближаване към европейския стил и начин на живот нашенецът не можа да се пребори с представата си, че да имаш собствено жилище е показател за благосъстояние и сигурност. От позициите на българските граждани закупуването на къща, панелка или дори фургон е едно от най-скъпите неща, които те купуват през живота си. Мнозина финансови наблюдатели считат, че точно спекулацията с изконния стремеж на нашенеца към собствен дом позволи разрастването на експанзията около жилищното кредитиране. От нея печелят банките, но не винаги кредитополучателите са удовлетворени от сделката.
Строителството, ремонтите и сделките с готови жилища пораждат търсене на ипотечни кредити, които заемополучателите изплащат дълги години от доходите си. Банките пък използват този факт, за да пласират своите дългосрочни ресурси.
Появиха се коментари, че в нашата страна днес жилищният пазар е в криза. Нейните характерни черти са малки обеми на строителство, голям брой недовършени обекти, занемаряване на държавното и общинско строителство. Наличният сграден фонд в населените места е силно амортизиран, а на вторичния пазар предлагането на жилища за продажба надхвърля в пъти търсенето.
Икономически наблюдатели смятат, че в строителството в момента има бум, който е излязъл извън контрол. Вероятно скоро ще се окаже, че сградният фонд се е разрастнал до невиждани висоти, а липсват хора, независимо дали физически или юридически лица, които да го ползват. Тези прогнози са подкрепени и от данните за покупателната способност на населението, за бавното развитие на финансовата сфера, както и от опасенията, че цените ще продължат да скачат и след като влезем в Европейския съюз.
Засега съществува нарушен баланс в отношенията между банките като кредитор и хората като кредитополучатели. За да се постигне необходимата платежоспособност на физическите и юридическите лица е нужно да се повишат техните доходи, да имат възможности да спестяват и така своевременно да погасяват вноските по заемите от тегления кредит. Банките все още са в дълг на развитието на пазара на ипотечните облигации, за да се постигне рефинансиране на отпуснатите ипотечни кредити.
Според друга версия обаче, спрягана от финансови наблюдатели, цените на имотите вече са стигнали пиковите си равнища и се очаква спад с около 20%. Те изразиха мнение, че ще падат цените на панелките и на старите жилища. На българския пазар вече се наблюдава тенденция на солидно изоставане в нивата на цените на старото строителство в сравнение с новото. Цените според тези наблюдатели ще паднат и поради излизане на пазара на вече ипотекираните в банките жилища.
По данни на Националното сдружение за недвижими имоти през 2004 г. изповяданите сделки са били близо 200 хиляди за над 3 млрд. евро. Отчетено е поскъпване между 20 и 70%. Също така расте делът на жилищните кредити - в края на януари той е 23,22%, докато година по-рано е бил 16,14%. За една година те са се увеличили 2,54 пъти до 1,035 млрд. лв., а само през февруари тази година банките са дали жилищни кредити на обща стойност 44,29 млн. лв.
Според анализаторите силното нарастнаве на този вид заеми се дължи на облекчените лихвени условия и на активизирането на пазара на недвижими имоти. Българинът предпочита кредити в левове, отпуснати за по-дълъг срок. Според последните данни обаче внесените от населението депозити са повече от получените кредити, което означава, че се запазва тенденцията домакинствата да бъдат нетен кредитор на икономиката.
Поне до средата на годината не се очаква лихвите по кредитите и депозитите да се променят значително, според източници от БНБ. Същевременно анализаторите отчитат, че силната конкуренция между банките няма да позволи цената на кредитите да се повиши. Нещо повече, за да ограничи кредитната експанзия, БНБ наложи спешни мерки. Тя определи ръста на заемите до 24% на годишна база. От там специалисти обясниха, че рестрикциите са нужни, за да се възпрепятства превръщането на банките в сериозен играч на пазара, след като се задръстят с ипотеки заради необслужени кредити.
Според същите анализатори намаляването на ръста на заемите ще бъде компенсирано с увеличаване на външното кредитиране на местните фирми. Очаква се банките да се ориентират към по-високо доходните и рискови потребителски кредити и кредитиране на малки и средни фирми.
Залагане на жилища срещу кредити или ипотечните заеми също бележат ръст в Плевен през последната година. Веригата инвеститор - строителен предприемач - готова кооперация (жилище, което си купува определеният гражданин с пари от вече заложен имот) крие някои рискове. Някои банки разполагат с инвестиционни програми, но купувачът на жилище понякога става жертва на слабата си информираност. Това по-скоро е юридически въпрос - ако плевенчани не знаят с кого се захващат да работят, може да има измами.
Ако ипотечните плащания бъдат просрочени, то банката кредитор има право да продаде имота, ипотекиран в нейна полза, и тогава е възможно постъпленията от продажбата да се окажат по-ниски от непогасения остатък по кредита. В този случай кредиторът може да предяви съдебен иск срещу длъжника за допълнително обезщетение или иск срещу други негови имоти. Ако в договора за ипотечен заем има клауза за освобождаване от отговорност, то тогава лихвеният процент е по-висок.
Всички финансови наблюдатели обаче са единодушни, че на кредитния пазар цари напрежение. Според тях това се дължи на слуховете, които от известно време пълзят и всяват паника както у кредитополучателите, така и у колебаещите се потенциални клиенти на банките. Най-често влизането ни в ЕС се свързва с падане на лихвените проценти, защото чуждите финансови институции щели да конкурират нашите. Песимизъм насаждат и високите цени на имотите, дори битува подозрението, че до няколко години те ще скочат с 20 %. Противоположна на тази пък е тенденцията, обявена от столични брокери, че кредитният бум, който вдигна ненормално цените на жилищата, с още по-голяма сила ще ги срине.
Затова уважаващите себе си анализатори на икономическите процеси препоръчват изчакване. Защото приемането ни в ЕС може да доведе до навлизане на пазара на по-изгодни и по-атрактивни кредитни пакети, предложени от чуждите банки. Може цените на недвижимостите да спаднат и да се установят в предвидими рамки. Така че както съветват по-разумните финансисти, ако живеете под наем или делите домашния уют с други хора, изчакайте още 2 - 3 години. В противен случай е наложително да бъдете добри в сметките и в информацията, защото рекламната политика на банките обслужва единствено и само техния интерес.14.05.2005 г.