От ВАС за ВАС  - НОВИНИ

и

Какви данъци дължим при сделка с имот

        Много често покупко-продажбата на имот се предхожда от предварителен договор по чл. 19 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). При подписването му обичайно купувачът дава на продавача капаро (т.н. "задатък" по чл. 93 от ЗЗД). Когато се стигне до нотариална сделка, тази сума се приспада от цената. При неосъществена сделка капарото представлява облагаем доход по смисъла на чл. 10, т. 18 от ЗОДФЛ и следва да се включи в данъчната облагаема основа в края на календарната година от получателя на капарото, което в случая има характер на неустойка.
Следващ въпрос са разноските по сделката. Понякога продавачът иска да получи обявената цена "чисто", т.е. извън нея са разноските по сделката и евентуално брокерската комисионна. Обичайна практика е строителят да не плаща разноски при прехвърлянето на обект в ново строителство, а те да се поемат от купувача. В масовия случай обаче разноските се разпределят поравно между страните.
    Ето пример, при продажна цена 100 000 лв.: разноските по сделката възлизат на 2 523,5 лв. - 100 лв. за вписване, 3 лв. препис, 418,5 лв. нотариална такса, 2 лв. такса банка, 2 000 лв. местни данъци и такси.
    Важен е и въпросът за дохода от продажба на имот. Когато продавачът е физическо лице или едноличен търговец, при продажна цена по-висока от фактическата и актуализираната цена на придобиване на имота (данъчната оценка), разликата влиза в данъчната основа съгласно чл. 24, ал. /1/ от ЗОДФЛ. При посочване на занижена цена в нотариалния акт обаче продавачите се лишават от възможност да имат доказани законни доходи. В чл. 12, ал. /1/ от ЗОДФЛ обаче са посочени изключения: "Не подлежат на облагане: 1.доходи от продажба или замяна на: а) апартамент, къща или вила, включително прилежащата земя, при условие, че са били основно жилище на продавача не по-малко от три години преди продажбата или замяната; б) до два недвижими имота, които не са основно жилище на продавача, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако времето между придобиването и продажбата или замяната е повече от 5 години".
    За продавача - юридическо лице доходът от продажба на имот над придобивната стойност влиза в годишната данъчната облагаема основа. При продажба на обекти в новостроящи се сгради най-изгодно е извършването й, когато сградата е изградена до етап "груб строеж" , т.е. преди Акт № 15 и разрешение за ползване. Получената цена ще подлежи на облагане съгласно Закона за ДДС. По чл. 34./3/ от ЗДДС не се счита за доставка, свързана със земя, съответно и не се облага с ДДС, прехвърлянето на собственост или други вещни права. Това открива законна възможност при сделка с имот от лице, регистрирано по ЗДДС, страните да уговорят по-висока цена на земята и незначителна (до размера на данъчната оценка) за постройката, респективно обекта в нея.
    Въпроси по темата можете да изпратите на адрес: София, бул. "Македония" № 27, legareal@abv.bg или на тел. 02/852-66-70; 0887422714. Агенцията поддържа и интернет-портала за имоти  www.legareal.com

19.04.2006 г.