Няма
балон на пазара на имоти в България, но кризата няма да ни подмине
Няма балон на пазара на имоти у нас, нито пък ипотечна криза като тази
в САЩ може да се случи тук. Несъмнено обаче, по един или друг начин, глобалната
финансова криза ще се отрази и върху България. Това е мнението на Левон
Хампарцумян, председател на Управителния съвет (УС) и главен изпълнителен
директор на УниКредит Булбанк, изразено по време на пресконференция днес.
„Как точно ще се отрази кризата предстои да видим в идните месеци. Добрата
новина е, че тя не се отразява директно, а непряко, което означава, че
ако всички актьори на пазара (предприемачи, купувачи, финансиращи институции)
бъдат достатъчно благоразумни и не се стига до свръхентусиазм и твърде
агресивно финансиране, бихме могли да избегнем неблагоприятните ефекти
на евентуален спад или криза“, коментира Хампарцумян.
Според него безспорно пазарът има нужда от нови имоти, но може би в бъдеще
някои проекти ще имат по-ниска рентабилност, като е вероятно и някои по-маргинални
фирми да пострадат.
„Ние сме положително настроени към развитието на пазара на недвижими имоти
в България. Вероятно в бъдеще обаче най-спекулативната част от пазара ще
пострада“, добави Андреа Казини, зам.-председател на УС и главен оперативен
директор на банката.
Влиянието
на финансовата криза вече се усеща в спада на търсенето на ваканционни
имоти у нас от страна на британски и ирландски инвеститори, като основната
причина за това е конюнктурата на Острова. За по-слабия интерес допринася
и презастрояването в някои курорти, каза Мартин Гиков, директор управление
Недвижими имоти в УниКредит Булбанк.
По думите му британските инвеститори правят инвестиция с цел възвръщаемост
от отдаване под наем, както и от препродажбата след 3 до 5 години. Доходност
от наем от 3 до 5% не оправдава техните очаквания. Най-сериозният проблем
е липсата на вторичен пазар, тъй като не могат да ги препродадат на цените,
които искат, добави Гиков.
Руските и скандинавски инвеститори, които в анализ на банката са наречени
„новата надежда“ за сегмента, имат различен профил. Руснаците търсят екслузивни
проекти на по-слабо застроени места, независимо от цената. Основен фактор
за развитието на ваканционните имоти остават качеството на строителството
и управлението на имотите, смятат от УниКредит Булбанк.
Жилищният сектор държи основния дял от пазара на имоти у нас, като 60%
от всички издадени разрешения за строеж през миналата година се дължат
на него. 30% от всички сделки са направени от чужденци, като тенденцията
е тези инвестиции да намаляват, каза Гиков.
През миналата година цените на жилищните имоти (без ваканционния сегмент)
са се покачили средно с 34%. Най-голям дял за това има чисто спекулативната
нагласа на повечето от купувачите, които умишлено задържаха продажбите
в изчакване на по-високи цени.
Основни двигатели за поскъпването са постоянната миграция към големите
градове, както и нарастващият обем на ипотечното кредитиране, макар и с
по-малки темпове – от 84% през август той се е забавил до 60% през декември.
За цялата година е отчетен ръст на ипотечното кредитиране от 67%.
Други двигатели за поскъпването на жилищата са нарастването на доходите
(между 15 и 20%), както и това, че имотът се явява основен инструмент за
предпазване от инфлацията (12,6% за 2007 г.) Влияние за поскъпването е
оказала и липсата на достатъчно завършени жилища на пазара. Не на последно
място е сериозният приток на средства от българите в чужбина, които за
миналата година са били в размер на 1 млрд. евро, като част от тях са инвестирани
в покупка на имоти, добави Гиков.
За периода 2008 – 2010 г. се очаква по-силно предлагане на по-големи проекти,
които да определят тенденциите на пазара, като по-голямото предлагане ще
стабилизира цените на предлаганите имоти, смятат от банката. Инвеститорският
интерес от страна на предприемачите ще се измести и към крайградски жилищни
зони, сателитни селища и затворени комплекси.
Прогнозата за периода 2008 – 2009 г. е за ръст на цените на жилища в диапазона
между 15 и 20%.
Евентуалното намаляване на темпа на търсене на жилища би се дължало на
намаление на нетните доходи на населението, увеличаване на цената на ипотечното
кредитиране заради кризата, намаление на броя спекуланти, както и чувствително
покачване на цената на земята.
От друга страна, това, което би увеличило търсенето, е пренасочване на
част от средствата от фондовата борса от хората, които вече са закрили
своите позиции там, ползването на имота като защита срещу инфлация и продължаващата
миграция, коментира Гиков.
„Заради големия брой бизнес проекти, които ще бъдат реализирани в периода
2009 – 2010 г., очакваме нивата на доходност от имоти у нас да паднат до
тези в Румъния през следващите 2-3 години“, каза Гиков. По данни на банката
към средата на 2007 г. възвръщаемостта от инвестиции в офис сгради в България
е 7,5%, от търговски центрове – 8,5%, а от логистични проекти – 9%. В Румъния
тези показатели към същия момент са съответно 6,5%, 7,5% и 8%.
По отношение на офис сектора, търсенето продължава да надминава предлагането,
особено на площи клас А. Около две трети от предлагането е извън широкия
център поради липсата на терени. По-голямата част от търсенето се дължи
на мултинационални компании, които вече са стъпили в страната и са в процес
на разширяване, а не на нови играчи, което показва зависимостта на сегмента
от нови чуждестранни инвестиции.
До края на 2008 г. не се очаква пренасищане и увеличаване на процента незаети
площи, защото по-големите проекти ще са готови към 2009 – 2010 г. След
този период ще дойде и натискът върху заетостта и цените. През 2010 г.
ще бъдат завършени и първите небостъргачи, което ще подобри баланса на
предлагане в полза на широкия център и ще задоволи голямото търсене там,
коментират от банката.
При търговските площи въвеждането на концепцията мол е много успешно в
цялата страна през миналата година. Постигнатата 100% запълняемост е помогнала
средните наемни цени в моловете да останат непроменени между 30 и 60 евро/кв.
м.
През 2008 г. се очаква слабо развитие на пазара на търговски площи, защото
повечето проекти са в процес на изграждане. Силно конкурентни ще са отново
2009 – 2010 г., за когато е планирано отварянето на голяма част от новите
молове, като към момента поне 16 проекта за молове в страната са на различен
етап на реализация.
Според банката минимална предпоставка за успеха на един мол е наличието
на не по-малко от 140 хил. души в района на обслужване. Успехът ще зависи
още от населението и икономиката на града, локацията, концепцията и микса
от наематели, условията за достъп и паркинга.
Логистичните площи са може би най-атрактивният сектор за инвестиции в момента
поради относителната си неразвитост, смята Гиков.
По думите му в цялата страна има недостиг на складови помещения. Така ниската
себестойност за изграждане и добрите перспективи за заетост при наемни
нива между 3,5 и 5,5 евро/кв. м водят до постигане на добри нива на възвръщаемост.
През следващите пет години бизнесът на логистичните компании от Централна
и Източна Европа непрекъснато ще расте – в момента пазарът се изчислява
на 273 млрд. евро, до 2012 г. се очаква да достигне 370 млрд. евро, каза
още Гиков./ инт
