Доходността
от офис и търговски имоти е 8-9%
Доходността от инвестиции в търговски и офис площи в момента е около 8-9%.
Това каза пред журналисти Валери Вълчев, управляващ партньор във Forton
International, консултантска компания, специализирана в обслужване в областта
на бизнес имоти. Само в изключителни случаи доходността е под 8, или над
9%, коментира той.
По думите му в първия месец след присъединяването на страната към ЕС на
пазара на имоти няма съществени промени с изключение на навлизането на
по-консервативни инвеститори.
„В момента имаме информация за два немски инвестиционни фонда, които проявяват
интерес към нашия пазар. Немските фондове са сред най-консервативните играчи
на пазара“, каза Вълчев, без да споменава имена. „Предполагам, че редица
други също проучват възможностите в страната ни“.
Вълчев уточни, че въпросните инвеститори се интересуват от изграждане на
бизнес обекти на топ локации, което е още една крачка напред по отношение
нагласата им към българския пазар, тъй като принципно в този случай съществува
и риск по изграждането, който те вече са готови да поемат. Обикновено такива
инвеститори се интересуват от големи проекти за над 30 млн. евро с дългосрочни
договори за наем – над 5 години.
В началото на годината към екипа на Forton се присъедини и Ралф Холанд,
който досега работеше в офиса на Cushman & Wakefield в Рим. Според
него с навлизането на консервативни инвеститори като немските и австрийските
фондове нивата на възвръщаемост ще се понижат до 7%.
Според
Вълчев обаче това ще отнеме поне още една година, а като предпоставки ще
са необходими качествени, работещи продукти, каквито в момента на пазара
почти няма. „На пазара тепърва ще започнат да се предлагат нови видове
продукти“, коментира Холанд.
По думите на Вълчев голям е интересът към площи в двата новооткрити мола
в София (Mall of Sofia и City Center Sofia), но там няма свободни обекти.
За Investor.bg Холанд каза без да конкретизира, че единият от тях е доста
успешен проект, за разлика от другия, което се дължи главно на по-големия
човекопоток при единия.
Според Вълчев може да се очаква, че с влизането на страната ни в ЕС лихвените
нива ще намалеят и стойността на заемания капитал ще се понижи. По този
начин евентуално понижение в доходността няма да повлияе съществено върху
печалбата на инвеститорите.
На въпрос на журналисти относно разликата между търговските улици и обектите
в големите търговски центрове той каза, че големите марки са готови да
поддържат магазини на търговските улици дори и като форма на реклама, наред
с оборотите, които те им носят. Все пак след появата на големите търговски
центрове нивата на наемите на търговските улици като на „Витошка“ в столицата
например, са се понижили. „Ако преди това тя беше 22-рата най-скъпа търговска
улица в света с наеми между 120-130 евро на кв. м“, коментира Вълчев, „то
сега наемите намаляха до нива между 90, дори 80, и 110 евро на кв. м“.
При все това предлагането остава много ограничено. Според него ако в момента
се освободи търговски обект на „Витошка“, от Forton могат да намерят наемател
за между 6 и 12 часа. Той допълни, че сделки за продажби на обекти на „Витошка“
пък почти липсват и ако има, те са не повече от една на година.
За сравнение, наемите на търговските обекти в големите молове се движат
между 10 евро за ключовите наематели с обекти с площ над 500 кв. м и 50-60
евро на кв. м на месец за обекти с големина между 50 и 100 кв. м.
Вълчев коментира, че третата вълна след обособяването на търговските улици
и последвалото отваряне на моловете са т.нар. aутлети (outlet) и ритейл
паркове (retail park). Това са големи обекти в покрайнините на града, които
не са толкова луксозни като моловете и предлагат по-големи площи на по-ниски
наеми.
В момента в София такива обекти няма, но в скоро време може да се очакват
подобни проекти, като според него за тях са подходящи районите около Околовръстния
път. Вълчев очаква наемите в тях да са между 5 и 20 евор на кв. м. За реализацията
на такъв проект обаче има няколко условия като наличието на окрупнен терен,
както и благоприятна цена например под 50 евро на кв. м.
Като цяло за сегмента Вълчев смята, че на пазара има голямо търсене на
фона на минимално предлагане. Като пример той посочи сделката за покупката
на Бизнес парк София, при която е имало над 50 потенциални купувачи.
„За повечето качествени обекти могат да се явят поне толкова кандидати“,
каза той. „В момента работим по няколко проекта, които обаче не сме обявявали
на пазара. Ако ги обявим, може би ще се появят около 50 купувачи, с които
ще бъде трудно да се работи. Затова ние работим с няколко от най-агресивните,
които са проявили най-голям интерес към съответните сделки“.
От Forton, която от началото на миналата година има офис и в Сърбия, казаха,
че пазарът там следва българския с около две години и за този период е
възможно да се направи предположението, че ще настъпят подобни промени
както у нас.
Въпреки че пазарът там е по-незрял, цените на имотите са много по-високи,
казва Вълчев. Това се дължи главно на големите суми, които сръбски емигранти
инвестират на пазара в страната, както и на мащабните чуждестранни инфраструктурни
проекти.
По отношение на търговските площи Холанд потвърди тенденцията от последните
няколко години за засилен инвеститорски интерес към локации извън столицата.
Той каза, че подобно развитие се е наблюдавало и в Русия, където първоначално
инвестициите са били насочени главно към Москва, но сега търговски центрове
се строят в много други градове.
Според него у нас интерес към търговски проекти представляват редица градове,
сред които се открояват Пловдив и Варна. Forton работи с израелската компания
Мелина ООД, която изгражда търговския център Central Mall Марково тепе
в Пловдив на стойност 50 млн. евро.
Според Холанд редица сегашни международни марки ще проявят интерес към
такива проекти, но се очаква да навлязат и нови марки първоначално чрез
франчайз, а след това и чрез директно присъствие, включително няколко италиански
марки, които проучват българския пазар. Интерес има и към индустриални
площи, особено от страна на австрийски инвеститори, но такива проекти на
пазара в момента почти липсват.
Според
Вълчев тази година не се очаква да бъдат предложени сериозни индустриални
и складови проекти. Това ще стане най-вероятно през 2008 и 2009 г. Холанд
също потвърди, че с навлизането на все повече търговци и разширяване на
техния бизнес интересът към логистичните проекти ще нараства.
За разлика от търговските обекти проектите за офис площи трудно се реализират
извън столицата и големите градове, смята Вълчев. Това са главно единични
сделки, към които проявяват интерес основно еврейски, гръцки и в някои
случаи британски инвеститори, но не и немски и австрийски инвеститори.
Вълчев коментира, че като цяло цените на наемите на топ продуктите на офис
сегмента се повишават. По думите му това, което преди година сме приемали
за офиси клас „А“, е всъщност клас „В“, защото доскоро не е имало проекти,
отговарящи на истинските международни стандарти, каквито излизат сега.
Наемите на най-луксозните офис площи извън идеалния център на столицата
варират между 14 и 17 евро на кв. м на месец, но предлагането и на този
продукт е минимално.
За бизнес центъра Sofia Airport Center, който Tishman изгражда в близост
до софийското летище, Вълчев каза, че най-вероятно като начало ще има една
бизнес сграда, но все още се обсъждат вариантите за две или три такива
поради големия интерес от страна на потенциални наематели.
Той
не пожела да обяви очаквани цени на площите в центъра, като уточни, че
в момента се водят преговори с наематели.
На въпрос на журналисти как се финансират подобни проекти той каза, че
практиката е обикновено да се използва банково кредитиране, като се изисква
и 20-30% собствено участие, в което се включва и стойността на земята.
investor.bg
